Legalmente, vivir en un camping en España no está permitido como residencia permanente.
Aunque hay gente viviendo en campings. Y hay campings que lo facilitan.
En cambio en otros países europeos y sobre todo en EEUU existen campamentos legales de caravanas y casas móviles, todos los hemos visto en las películas.
La legislación sobre los campings como vivienda
Los campings en España son establecimientos turísticos. Su uso es vacacional, no como residencia permanente. El motivo es simple: el suelo donde está el camping tiene calificación turística, no residencial.
Los plazos máximos de estancia los fija cada comunidad autónoma, el máximo son 11 meses.
Pasado ese plazo, tienes que irte. El camping que te permite quedarte más tiempo arriesga su propia licencia de actividad, aunque hay algunos de lo hacen, no suele haber mucho control administrativo.
La mayoría de la gente vive en los campings por necesidad.
El alquiler medio en España ha alcanzado máximos históricos. Una parcela en un camping con servicios incluidos resulta bastante más barata. Y una opción mucho más válida que vivir en una habitación.
Y hay campings que lo permiten. El truco más habitual es renovar el contrato cada temporada cambiando el nombre del titular. Así técnicamente nunca se supera el plazo máximo legal. Hay campings que les interesa tener plazas ocupadas todo el año, que vivir solo de la temporada alta.
El problema es que los residentes no tienen ninguna protección legal. No son inquilinos. Son usuarios temporales de un establecimiento turístico.
Modelos de residencia en los campings
Si decides vivir en un camping, hay dos opciones con costes y derechos distintos.
Alquilar una parcela con módulo o bungalow.
El camping te alquila una parcela en su propio módulo o bungalow.
Pagas una cuota mensual que normalmente incluye luz, agua y servicios. El precio es muy variable dependiendo del camping.
Es la opción más sencilla porque no tienes que invertir nada por adelantado. El problema es que no tienes nada propio. Si el camping decide no renovarte, te quedas sin nada.
Poner tu propia mobile home y pagar el alquiler de la parcela
Tienes o compras tu propia caravana o mobile home y alquilas la parcela.
La ventaja es que el módulo es tuyo y puedes mudarte a otro sitio o venderlo, tanto si te ha ido bien o mal.
En ninguno de los dos casos tienes los derechos de un inquilino convencional. No aplica la Ley de Arrendamientos Urbanos.
El camping privado de socios
Hay una tercera opción que da más seguridad jurídica que el camping convencional: el club privado de socios. También llamado club campista, club de socios o sociedad deportiva de acampada.
Un grupo de personas constituye una sociedad, compran un terreno conjuntamente y cada socio es accionista de esa sociedad, es decir, copropietario del terreno de forma colectiva.
Con ese terreno montan un camping privado para uso propio. Cada socio tiene su parcela asignada donde instala su caravana o módulo.
Sólo se permiten estructuras transportables sin cimentación fija. El Tribunal Supremo en diciembre de 2024 exige licencia urbanística específica para mobile homes, no basta con la licencia de actividad del camping.
La diferencia con un camping convencional es que eres dueño del terreno a través de la sociedad. Nadie te puede echar porque eres copropietario.
Lo que necesitas para constituir el club campista.
Normalmente necesitarás lo siguiente, variando dependiendo de la zona:
- Escritura notarial de constitución de la sociedad.
- Una superficie mínima de terreno, que varía según la comunidad autónoma pero que suele ser de al menos 5.000 m².
- Proyecto técnico firmado por técnico competente y visado por el colegio profesional. Licencia de actividad y apertura del ayuntamiento.
- Si el terreno es suelo rústico, autorización de la comunidad autónoma equivalente a una Declaración de Interés Comunitario o figura similar.
- Autorización turística e inscripción en el registro de turismo de tu comunidad.
El límite que no desaparece: Si tiene calificación turística o rústica, el uso permitido sigue siendo recreativo o turístico, no residencial permanente. Ser copropietario del terreno no cambia la clasificación urbanística. Aunque no suele haber mucho control administrativo.
El empadronamiento en un camping
Una de las preguntas más habituales entre quienes viven en campings es si pueden empadronarse. La respuesta es sí.
Esto lo dice la ley y lo ha confirmado el Consejo de Empadronamiento del INE en varias resoluciones. Los ayuntamientos están obligados a empadronar al que tenga el domicilio en él. Pero muchos se resisten.
Si el ayuntamiento se niega, puedes recurrir al Consejo de Empadronamiento del INE, que tiene competencia para obligarles.
Por qué importa tanto estar empadronado:
Sin empadronamiento quizás no puedas acceder a la tarjeta sanitaria del centro de salud más cercano, matricular a tus hijos en el colegio, solicitar el Ingreso Mínimo Vital ni las rentas mínimas de inserción, pedir becas, renovar el DNI o el pasaporte, ni votar en elecciones locales, entre otras cosas.
Los riesgos reales de vivir en estos establecimientos turísticos
Tanto si alquilas en un camping convencional como si eres socio de un club campista privado, hay riesgos reales que conviene saber:
Si el camping cierra o cambia de dueño
No tienes ninguna protección como inquilino. El nuevo propietario puede cambiar las condiciones, subir las tarifas o simplemente decidir no renovarte.
Si viene una inspección de turismo
El camping puede perder su licencia si se comprueba que está permitiendo residencia permanente. Y si el camping pierde la licencia, tú pierdes tu sitio.
Si tienes una mobile home propia
Si te obligan a marcharte, tienes que moverlo, con sus costes asociados: transporte, grúa, nueva parcela donde instalarlo.
La dificultad para empadronarte:
Como ya hemos visto antes, si no te empadronan tienes unas cuantas desventajas asociadas.
Regulación de asentamientos en casas móviles en otros países:
En otros países está legalizado
Francia
Tienen los Parques Residenciales de Ocio (PRL). Son terrenos de acampada particulares destinados principalmente al alquiler de larga duración. Algunos venden incluso el emplazamiento al usuario
Las mobile homes en Francia no requieren permisos de construcción por no considerarse construcciones permanentes, aunque están sujetas a un impuesto de estancia específico.
Reino Unido
Tienen los residential park homes, parques específicamente autorizados para residencia permanente. Los contratos están regulados por la Mobile Homes Act, con protecciones específicas para los residentes: no pueden ser desalojados sin causa justificada, tienen derecho a vender su mobile home a quien quieran, y el propietario del parque no puede bloquear la venta. Es el modelo más parecido al americano dentro de Europa.
Estados Unidos
Los manufactured home communities o mobile home parks son una industria enorme con más de 43.000 parques y más de 22 millones de personas viviendo en ellos. Es la forma de vivienda asequible más extendida del país, completamente regulada y reconocida legalmente como residencia permanente.