Ves en un anuncio: Casa con terreno y tirada de precio. Y te preguntas cómo puede estar tan barata.
Cuidado que el chollo puede convertirse en un gran problema.
Qué es el suelo rústico y por qué importa tanto
El suelo rústico es para usos agrícolas, ganaderos, forestales o de conservación natural. En principio, no está destinado a construir viviendas ni a vivir en él de forma permanente.
Pero en la España de antes, del todo vale, se hicieron miles de construcciones en este tipo de suelo: algunas con todos los papeles en regla, muchas en una situación legal ambigua y bastantes directamente ilegales.
Los cuatro escenarios que te puedes encontrar con los chollos rústicos.
No todas las casas en suelo rústico son iguales ante la ley. Antes de comprar, necesitas identificar en cuál de estas situaciones se encuentra la que te ofrecen.
Construcción completamente legal
Lo menos habitual. Necesita haber obtenido en su momento una licencia municipal, estando amparada por alguno de los usos permitidos por la normativa autonómica: vivienda vinculada a explotación agrícola, casa rural con licencia turística, instalación ganadera, etc.) y estar inscrita en el Registro de la Propiedad con su uso real reflejado.
Fuera de ordenación
Se construyeron legalmente en su momento pero que la normativa posterior dejó sin encaje. Se pueden usar y habitar sin problema, pero no se pueden ampliar ni reformar de forma sustancial. Son las más frecuentes en el mercado.
Ilegales con prescripción
Cuando la infracción prescribe, la construcción queda en un limbo: no es demolible fácilmente, pero tampoco está legalizada.El plazo de prescripción varía según la comunidad autónoma. Pero en suelo protegido la infracción no prescribe nunca.
Algunas limitaciones son las siguientes: sin cédula de habitabilidad, sin opción a hipoteca, sin poder reformar… EN el siguiente apartado verás los riesgos.
Ilegales sin prescribir
La administración puede ordenar la demolición en cualquier momento y el coste corre por cuenta del propietario actual, aunque no haya construido absolutamente nada.
Qué riesgos asumo como comprador de casa en finca rústica
Si la vivienda tiene un problema legal, ese problema lo compras tú.
Orden de demolición
Si la construcción es ilegal y la infracción no ha prescrito, o si está en suelo protegido donde nunca prescribe, la administración puede obligarte a derribarla. Y a regenerar el terreno a su estado original. A tu costa.
Sin cédula de habitabilidad
Sin este documento no puedes empadronarte en la vivienda, contratar suministros de luz y agua de forma normalizada ni venderla después sin complicaciones.
Hipoteca imposible o muy limitada
Los bancos no suelen financiar construcciones en suelo rústico.
Imposibilidad de reformar o ampliar
Aunque la construcción esté tolerada, en la mayoría de los casos no podrás pedir licencia de obras para mejorarla.
SI haces obra sin licencia los riesgos son:
- Paralización inmediata de las obras.
- Obligación de demoler lo construido y restaurar el estado anterior.
- Multa, que en suelo protegido puede llegar a cientos de miles de euros.
- Riesgo de reactivar la prescripción que protegía la construcción original, poniendo en peligro todo el conjunto.
- Y en suelo protegido, posible responsabilidad penal de hasta cinco años de prisión.
Suministros irregulares
Muchas de estas viviendas funcionan con agua de pozo sin legalizar y electricidad con enganches no regulados. Si la administración actúa, puedes perder los servicios básicos de un día para otro.
Sanciones penales
El Código Penal español contempla penas de prisión de entre uno y tres años para quienes mantengan construcciones ilegales en suelo rústico. Si el suelo tiene algún tipo de protección especial, las penas pueden alcanzar los cinco años.
La normativa es diferente según dónde compres
El urbanismo en España está transferido a las comunidades autónomas. Y lo que un ayuntamiento tolera, el siguiente puede estar persiguiendo activamente.
Qué debes comprobar antes de comprar terreno rústico con casa:
- Solicitar la nota simple del Registro de la Propiedad, en https://www.registradores.org donde verás qué figura inscrito, con qué uso declarado y si existen cargas, anotaciones preventivas o expedientes sancionadores abiertos.
- Consultar en el Ayuntamiento qué categoría de suelo rústico es y qué está permitido en él, y preguntar directamente si hay algún expediente disciplinario.
- Una tasación independiente, hecha por una tasadora homologada y no por alguien vinculado al vendedor
- Y no estaría de más consultar a un abogado urbanista local, que conozca la normativa concreta de esa comunidad autónoma y ese municipio.