Está claro que faltan viviendas, el Banco de España calcula que hoy faltan unas 700.000 viviendas en España. Otros análisis elevan la necesidad futura a más de 3 millones de viviendas para alquiler en los próximos años.
Qué dicen realmente los expertos sobre la falta de vivienda en España.
El debate sobre la falta de vivienda en España está lleno de cifras contradictorias, pero también de puntos en los que casi todos coinciden:
En qué sí coinciden los expertos inmobiliarios:
- La demanda continúa creciendo a un ritmo muy superior a la oferta.
- La obra nueva avanza lenta y con costes elevados.
- Las familias destinan cada vez más ingresos a acceder a una vivienda.
- La rehabilitación no avanza lo suficiente.
En qué no coinciden los expertos:
No se ponen de acuerdo en cuántas faltan, dónde faltan, de qué tipo y con qué nivel de asequibilidad.
Algunas razones por las que falta vivienda:
Las zonas de mayor demanda se concentran en grandes ciudades, áreas metropolitanas y determinadas zonas costeras.
En cambio, en zonas rurales hay mucha oferta que no se puede comercializar por falta de financiación, deterioro o simplemente por la resistencia a mudarse fuera de las ciudades.
Los expertos identifican varios obstáculos que explican por qué la oferta no crece al ritmo necesario:
- Las obras nuevas requieren años entre licencias, planificaciones urbanísticas, proyectos, financiación, falta de mano de obra … Y los plazos propios de la construcción.
- Elevados costes de construcción: Materiales y mano de obra se han encarecido y los márgenes de los promotores se han reducido.
- Falta de vivienda protegida. España está muy por debajo de los niveles europeos de parque público y vivienda asequible.
- Barreras administrativas. La tramitación de licencias y autorizaciones sigue siendo uno de los principales factores de retraso en la ejecución de proyectos.
- Mercado del alquiler casi inexistente. Crece la demanda pero no aumenta la oferta,
- Miedo a alquilar: Los propietarios particulares no se atreven a alquilar debido a las regulaciones, impagos…
Propuestas y soluciones que se plantean desde el sector:
La solución no llegará únicamente construyendo más, sino con modelos que permitan crear más oferta.
Bajar impuestos:
Entre comprador, promotor y obra, gran parte del precio final se va en fiscalidad directa o indirecta.
El comprador paga ITP o IVA, AJD… El promotor soporta ICIO, IVA, tasas, licencias y un 25 % sobre beneficios, costes que acaban repercutiéndose en el precio final.
Reducir impuestos es una forma directa de abaratar la vivienda.
La rehabilitación: una pieza clave:
Según el INE, en el último censo, en España había en 2021, 3,8 millones de viviendas vacías, el 14,4 % del parque total. Aunque no detallan cuántas están en pueblos o en zonas metropolitanas..
Reformar estas viviendas reduce mucho los plazos respecto a la obra nueva y permitiría aumentar la oferta en poco tiempo.
Además, requiere una inversión muy inferior
Modernizar el sector
No solo mediante la industrialización, sino también digitalizando, estandarizando, automatizando para una mejor planificación y control para reducir sobrecostes y retrasos.
Mejorar las condiciones laborales del sector:
Mejores condiciones, formación continua, posibilidad de crecimiento…
Facilitar financiación específica con buenas condiciones:
Los bancos después de los desmanes del 2007, cerraron el grifo, pero hoy esa financiación es más que necesaria.
Tanto para obra nueva como para las reformas.
Simplificar y acelerar los trámites administrativos:
Tanto en rehabilitación como en obra nueva.
En muchas localidades, la tramitación de licencias y autorizaciones se prolongan durante meses, convirtiéndose en uno de los principales frenos .
Colaboración público-privada:
Acceso a financiación pública, incentivos fiscales, gestión profesional para que salga al mercado en alquiler asequible.
Ofrecer seguridad jurídica a los propietarios:
Reduciendo la incertidumbre normativa y el miedo a impagos, facilitando mecanismos ágiles.
Sin esa seguridad jurídica, una parte relevante de la vivienda existente seguirá fuera del mercado.
Aprovechar el potencial del medio rural
Donde existe vivienda disponible y asequible en municipios con servicios, infraestructuras y buena conexión, que resultan atractivos para vivir pero siguen fuera del radar.