En España pasa algo muy curioso, vas a comprar una freidora de 60 € y miras reseñas, preguntas a amigos, comparas modelos y precios…
En cambio ves una finquita muy mona con una “casa” por 100.000€, el vendedor te dice que está todo bien, te lo crees y firmas arras sin consultar nada, ni catastro, ni registro, ni ayuntamiento y mucho menos abogado o arquitecto.
Parece mentira, pero pasa bastante más de lo que creemos y luego vienen los lloros.
El problema es el terreno, no la casa en sí.
La casita está muy bien, el terreno bien cuidado y comunicado, placas solares, agua de pozo…
Pero resulta que una finca rústica no es para uso residencial, que haya una casa construida no significa que sea legal.
Argumentos infalibles del vendedor:
Esto lleva aquí toda la vida, está regularizada, aparece en el catastro y registro, lo único malo es que no dan hipotecas como en las viviendas normales.
Qué hacer antes de comprar:
Antes de firmar nada, hay una lista corta de comprobaciones que sí dan certeza:
- Nota simple registral: quién es el propietario real y si hay cargas o hipotecas.
- Consulta al ayuntamiento: si existe algún expediente de disciplina urbanística abierto sobre la parcela.
- Certificado catastral: que la superficie y los linderos coinciden.
Que aparezca en Catastro y registro tampoco indica nada sobre la legalidad.
El catastro
Es un registro administrativo y fiscal. Sirve para calcular impuestos (IBI) y para tener una descripción física del inmueble (superficie, ubicación, uso)
El registro de la propiedad
Es un registro jurídico. Acredita quién es el propietario, si hay cargas, hipotecas o servidumbres.
El ayuntamiento manda:
Ni Catastro ni Registro dicen si una construcción está permitida. Esa decisión es solo del ayuntamiento.
Es quien tiene el planeamiento urbanístico: el documento que dice qué se puede construir en cada suelo, y qué no.
Pide un certificado de calificación urbanística de la parcela. Dice qué tipo de suelo es y qué usos permite y si existe algún expediente urbanístico.
También refleja si la vivienda cuenta con licencia de obra, o con algún tipo de reconocimiento posterior.
Ante la más mínima duda consulta con un abogado especializado.
¿Cuándo prescribe una infracción urbanística?
Depende de la comunidad autónoma y de la gravedad de la infracción, desde un par de años, hasta nunca.
Pero que haya prescrito la infracción no significa que sea legal, es que ya no te pueden multar ni obligar a demoler.
No se pueden hacer obras de reforma ni ampliación, no es una casa legal, no se puede hipotecar…